Burenlawaai in een appartement: contactgeluid en de VvE

Bovenburen die lopen, een wasmachine die dreunt of laminaat zonder ondervloer: in een appartement hoor je je buren anders dan in een rijtjeshuis, en dat komt bijna altijd door contactgeluid, niet door luchtgeluid. Het goede nieuws is dat je met de juiste aanpak, het huishoudelijk reglement van de VvE en soms een gesprek met de verhuurder echt iets kunt veranderen.

Luchtgeluid en contactgeluid: het verschil dat alles verklaart

Geluid tussen woningen valt in twee families uiteen, en het onderscheid bepaalt meteen welke oplossing werkt. Luchtgeluid ontstaat doordat een bron de lucht direct laat trillen: een pratende stem, een televisie, muziek, een blaffende hond. Dat geluid verplaatst zich door de lucht en dringt via kieren, ventilatieroosters en een te dunne scheidingswand een andere woning binnen. Contactgeluid (ook wel contactgeluidhinder genoemd) ontstaat doordat iets de constructie zelf laat trillen: voetstappen, een stoel die verschuift, een dichtslaande deur, een wasmachine op de centrifuge. Die trilling loopt door de vloer, de wanden en soms zelfs door leidingen naar beneden of naar de zijkant, en wordt daar weer als geluid hoorbaar.

Dat verschil is belangrijk omdat de oplossingen niet uitwisselbaar zijn. Een dikkere scheidingswand helpt tegen luchtgeluid, maar doet vrijwel niets tegen voetstappen van boven: die trilling loopt namelijk niet door de lucht, maar door het beton of de balklaag zelf. Omgekeerd lost een zwevende vloer geen pratende buren op als de wand tussen de woningen te dun is. Bij een appartement is contactgeluid verreweg de meest gemelde klacht, vooral van bovenburen naar benedenburen, en dat is precies waar in dit artikel de nadruk op ligt.

Waarom oude portiekflats en galerijflats zoveel doorlaten

Een portiekflat uit de jaren vijftig of zestig en een galerijflat uit de jaren zeventig zijn gebouwd naar de bouwregels van die tijd, en die stelden veel minder strenge eisen aan geluidwering tussen woningen dan nu. Vloeren waren dunner, er zat vaak geen zwevende dekvloer of veerkrachtige laag tussen de constructievloer en de afwerkvloer, en scheidingswanden waren regelmatig enkelvoudig steens metselwerk zonder ontkoppeling. Het resultaat: elke stap, elke verschoven stoel en elke dichtslaande deur is bij de onderburen te horen, ook als niemand iets verkeerd doet.

Voor nieuwbouw gelden nu wel concrete eisen. Onder de Omgevingswet staat de geluidwering tussen ruimtes in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), paragraaf 4.3.4. Voor luchtgeluid tussen twee verblijfsruimten van verschillende woningen op hetzelfde perceel geldt een minimale karakteristieke luchtgeluidsisolatie, en voor contactgeluid een maximale karakteristieke contactgeluidsniveau van doorgaans 54 dB. Voor woongebouwen met gedeelde voorzieningen (logiesfuncties zoals studentenhuisvesting) liggen de eisen circa 5 dB soepeler. Je vindt de volledige uitleg op iplo.nl, het Informatiepunt Leefomgeving. Het punt is: die eis geldt voor nieuwbouw, niet met terugwerkende kracht voor een flat uit 1965. Wie in zo'n gebouw woont, kan zich dus niet beroepen op de huidige Bbl-norm om de buren aan te spreken; daarvoor is een andere route nodig, zie het hoofdstuk over onrechtmatige hinder verderop.

Bouwjaar zegt dus veel over wat je redelijkerwijs kunt verwachten. Een galerijflat uit 1975 met enkelvoudige wanden zal per definitie meer doorlaten dan een appartement dat na 2015 is opgeleverd volgens de toen geldende bouwregels. Dat neemt niet weg dat verbetering vaak mogelijk is, maar de startsituatie verschilt enorm per gebouw.

Per probleem een oplossing

Niet elke klacht vraagt om dezelfde aanpak. Onderstaande tabel zet de meest gemelde situaties in een appartement naast elkaar, met de kern van de oplossing.

Probleem	Type geluid	Wat meestal helpt
Bovenburen lopen, horen als bonken	Contactgeluid	Zwevende vloerafwerking of dikke onderlaag bij de bovenburen; vloerkleden en pantoffels verminderen, lossen niet op
Laminaat of parket zonder ondervloer	Contactgeluid	Akoestische ondervloer (isolatiewaarde meestal in het huishoudelijk reglement vastgelegd) of terug naar tapijt
Muziek of televisie van de buren	Luchtgeluid	Gesprek over volume en tijdstip, kieren bij leidingdoorvoeren dichten, eventueel een massa-veer-systeem tegen een scheidingswand
Wasmachine of droger op de centrifuge	Contactgeluid en trilling	Trillingsdempende voetjes, apparaat niet tegen een dragende wand plaatsen, wasmoment buiten avonduren
Kinderen die rennen of spelen	Contactgeluid	Zachte vloerbedekking in speelruimtes, afspraken over tijdstippen, begrip dat dit doorgaans binnen de bandbreedte van normaal woongebruik valt
Dichtslaande deuren, ook 's nachts	Contactgeluid via het kozijn	Deurdranger of magneetsluiting, rubberen aanslag, gesprek over gebruik na 22.00 uur
Stemmen door de ventilatieopening	Luchtgeluid	Geluiddempende ventilatierooster of ventilatiebox, geen kier dichtplakken zonder ventilatie te behouden

Een deel van deze oplossingen ligt bij jezelf, een deel vraagt medewerking van de bovenburen en een deel is een kwestie van heldere afspraken. Zoek je uit welke ingreep bij jouw woning het meeste verschil maakt, dan is het overzicht van maatregelen met de meeste dB-winst een logisch vervolg: niet elke ingreep levert evenveel op, en sommige populaire tips (zoals alleen een dik vloerkleed) doen bijna niets tegen contactgeluid dat via de constructie loopt.

Wat de VvE en het huishoudelijk reglement kunnen regelen

In een koopappartement met een Vereniging van Eigenaars ligt er vaak al een instrument klaar dat veel bewoners over het hoofd zien: het huishoudelijk reglement. Het modelreglement van 2017, dat door veel VvE's is overgenomen of waarop het eigen reglement is gebaseerd, verbiedt harde vloerbedekking zoals parket, laminaat, natuursteen of tegels in de privégedeelten, tenzij aan een isolatie-eis wordt voldaan die in het huishoudelijk reglement staat of door de vergadering is goedgekeurd. In de praktijk wordt daarbij vaak een norm van 10 dB verbetering ten opzichte van de kale vloer gehanteerd als voorwaarde om toch een harde vloer te mogen leggen; zie de toelichting van VvE Advies over het verbod op harde vloeren. Oudere modelreglementen uit 1973 en 1983 kennen zo'n bepaling meestal niet, wat het voor VvE's met een ouder reglement lastiger maakt om eigenaren op hun vloerkeuze aan te spreken.

Heb je last van de vloer bij de bovenburen, vraag dan eerst het huishoudelijk reglement en de akte van splitsing op bij het bestuur of de beheerder. Staat er een isolatie-eis in en is die overtreden, dan kan het bestuur de eigenaar daarop aanspreken en zo nodig een aanpassing eisen. Ontbreekt die bepaling, dan resteert de route via onrechtmatige hinder, verderop in dit artikel. Overweeg ook om als vergadering alsnog een concrete isolatie-eis in het reglement op te nemen: dat voorkomt discussie bij toekomstige verbouwingen en geeft nieuwe eigenaren vooraf duidelijkheid.

Huurwoning: wat de verhuurder of corporatie moet doen

Huur je een appartement van een woningcorporatie of particuliere verhuurder, dan gelden andere spelregels dan bij een VvE. Ernstige geluidsoverlast van andere huurders in hetzelfde complex kan onder omstandigheden een gebrek aan de woning opleveren in de zin van het huurrecht, zeker als de verhuurder ook verhuurder is van de overlastgevende buren en niets onderneemt na herhaalde klachten. De eerste stap is altijd: meld de overlast schriftelijk en met data bij de verhuurder of corporatie, zodat er een dossier ontstaat. Veel corporaties hebben een eigen overlastteam of werken samen met buurtbemiddeling.

Bij bouwkundige tekortkomingen, bijvoorbeeld een vloer die structureel onder de norm van die tijd presteert, kan de verhuurder in sommige gevallen verplicht zijn een isolerende maatregel te treffen, vooral als het gaat om een recent gerenoveerd complex waarbij de renovatie zelf aan de huidige bouwregels moest voldoen. Bij een oude, niet-gerenoveerde flat is dat juridisch lastiger, omdat de oorspronkelijke bouwregels destijds nu eenmaal minder streng waren. Een verhuurder kan overigens wel gedragsregels opleggen aan huurders, bijvoorbeeld over vloerbedekking of geluid na 22.00 uur, via de huurovereenkomst of het huishoudelijk reglement van het complex.

Buurtbemiddeling, de gemeente en wanneer je verder moet

Voordat een conflict escaleert, is buurtbemiddeling vaak de snelste en goedkoopste route. Bijna elke gemeente heeft een gratis bemiddelingsdienst waar een onafhankelijke vrijwilliger met beide partijen in gesprek gaat. Dat werkt goed bij incidentele overlast en misverstanden, minder goed als er al maanden een conflict loopt of als een van de partijen niet wil meewerken. Voor structurele overlast van een bedrijfsmatige bron in of bij het gebouw (bijvoorbeeld een horecagelegenheid op de begane grond) geldt het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), en daar kan de gemeente of omgevingsdienst wel handhavend optreden, in tegenstelling tot bij gewoon burengedrag.

Loopt het vast, dan kun je de melding vastleggen via een logboek (tijdstip, duur, aard van het geluid) en eventueel een langdurige meting laten doen; hoe dat werkt en wat het bewijst, lees je in het overzicht van meetmethoden bij aanhoudende overlast. Blijft de overlast onredelijk en aantoonbaar, dan resteert de gang naar de kantonrechter op basis van onrechtmatige hinder, eventueel voorafgegaan door een sommatiebrief via het Juridisch Loket of een advocaat.

Wanneer is het onrechtmatige hinder volgens artikel 5:37 BW

Nederland kent geen algemene decibelnorm die rechtstreeks geldt tussen bewoners onderling: de Bbl-normen zijn bouwregels voor nieuwe constructies, geen gedragsnorm voor bewoners. Voor het gedrag zelf is artikel 5:37 van het Burgerlijk Wetboek het uitgangspunt: een eigenaar (en via afgeleide toepassing ook een huurder of gebruiker) mag de eigenaren van naburige erven geen hinder toebrengen op een manier of in een mate die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, bijvoorbeeld door het verspreiden van geluid. Of geluid als onrechtmatige hinder geldt, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder, de daardoor veroorzaakte schade en de overige omstandigheden van het geval, waaronder de plaatselijke situatie en het tijdstip.

In de praktijk betekent dit dat incidenteel geluid van een verjaardag of een keer luid stofzuigen bijna nooit onrechtmatig is, terwijl structureel, langdurig en 's nachts terugkerend gestamp dat wel kan zijn, zeker als het ver boven wat in een normaal woongebouw gebruikelijk is uitstijgt. Rechters kijken hierbij vaak naar wat in vergelijkbare woongebouwen als normaal woongebruik geldt, en niet naar een vaste decibelgrens. Een goed opgebouwd dossier met tijdstippen, duur en liefst een onafhankelijke meting versterkt een zaak aanzienlijk. Zie voor de bredere aanpak ook het algemene stappenplan bij burenlawaai.

Drie situaties in de praktijk

Koopappartement met VvE. Je hebt overlast van de bovenburen die net laminaat hebben gelegd zonder zichtbare ondervloer. Vraag eerst het huishoudelijk reglement op: staat er een isolatie-eis in, dan kun je het bestuur vragen te handhaven. Is er geen bepaling, agendeer dan het onderwerp voor de eerstvolgende vergadering en stel voor om alsnog een concrete norm vast te leggen, zodat toekomstige gevallen sneller op te lossen zijn.

Huurflat van een corporatie. De overlast komt van een andere huurder in hetzelfde complex. Meld het schriftelijk bij de corporatie met datum, tijd en aard van de overlast. Corporaties hebben vaak een eigen aanpak, van een waarschuwingsbrief tot uiteindelijk een huuropzeggingsprocedure bij herhaalde, ernstige overlast. Vraag ook of buurtbemiddeling via de gemeente beschikbaar is.

Nieuwbouwappartement. Ondanks de Bbl-eisen hoor je toch veel van de buren. Controleer eerst of de opleverdocumentatie een geluidsrapport bevat: bij nieuwbouw moet aantoonbaar aan de eisen uit de geluidsnormen bij nieuwbouw zijn voldaan. Is dat niet het geval, dan kan dit een bouwtechnisch gebrek zijn waarvoor de ontwikkelaar of aannemer aansprakelijk is, in plaats van een burenkwestie.

Laagbouw vergelijken met hoogbouw

Wie twijfelt tussen een appartement en een eengezinswoning, doet er goed aan te weten dat het aantal gedeelde bouwdelen bij hoogbouw simpelweg groter is: een appartement deelt in de regel een vloer, een plafond en minstens één wand met buren, terwijl een tussenwoning in laagbouw vaak alleen zijwanden deelt en geen vloer of plafond. Dat verklaart voor een groot deel waarom contactgeluid in appartementen zo veel vaker wordt gemeld dan in laagbouw. Een uitgebreide vergelijking, inclusief wat dat betekent voor de keuze tussen beide woningtypen, staat in de vergelijking tussen laagbouw en hoogbouw op geluid. Voor wie een appartement overweegt te kopen, is het bouwjaar (en dus het bijbehorende geluidwering-niveau) minstens zo belangrijk als de vraagprijs per vierkante meter.

Ook de warmtepomp en airco van de buren op het balkon vallen onder een aparte, striktere regeling met een harde dB-grens op de erfgrens; die norm en de te volgen stappen bij overtreding staan uitgewerkt in het artikel over de warmtepomp- en airconormen. Wil je eerst weten of het geluidsniveau dat je nu ervaart eigenlijk normaal is of al richting hinderlijk gaat, gebruik dan de decibeltabel met herkenbare situaties als eerste ijkpunt.

Veelgestelde vragen

Is er een wettelijke decibelnorm tussen buren in een appartement?

Nee, niet voor bestaand gedrag tussen bewoners onderling. De Bbl-eisen (zoals de contactgeluidsnorm van doorgaans 54 dB) gelden voor de bouwkundige constructie bij nieuwbouw, niet als gedragsnorm voor bewoners. Voor het gedrag zelf geldt artikel 5:37 BW over onrechtmatige hinder, waarbij een rechter kijkt naar aard, ernst, duur en omstandigheden in plaats van naar een vast getal.

Kan de VvE mij verplichten een dikkere ondervloer te leggen?

Als het huishoudelijk reglement een isolatie-eis voor harde vloeren bevat, zoals veel VvE's op basis van het modelreglement 2017 hanteren, dan kan het bestuur handhaving eisen als je daar niet aan voldoet. Staat er niets in het reglement, dan kan de VvE dat wel alsnog laten vaststellen via de vergadering, maar geldt het pas voor de toekomst en niet automatisch met terugwerkende kracht voor bestaande vloeren.

Mijn bovenburen zeggen dat lopen nu eenmaal normaal woongebruik is. Klopt dat?

Gedeeltelijk. Incidenteel lopen, ook 's avonds, valt doorgaans binnen wat je in een appartementencomplex mag verwachten. Structureel, hard en langdurig gestamp, zeker 's nachts, kan wel als onrechtmatige hinder gelden, vooral in een gebouw waar de bouwkundige geluidwering al zwak is. De grens ligt in de praktijk, niet in een vaste wet.

Helpt een dik vloerkleed tegen bovenburen die lopen?

Een vloerkleed helpt een beetje, maar lost het probleem meestal niet op. Contactgeluid loopt voor het grootste deel via de vloerconstructie zelf, en een los kleed dempt vooral de hoge tonen van bijvoorbeeld hakken op een harde vloer. Een structurele oplossing zit in een zwevende afwerkvloer of een akoestische onderlaag onder de bestaande vloerbedekking bij de bovenburen zelf.

Wat kan ik doen als de verhuurder niets doet aan overlast van andere huurders?

Bouw eerst een schriftelijk dossier op met data en tijden en meld dit herhaaldelijk bij de verhuurder of corporatie. Blijft actie uit terwijl de overlast aantoonbaar ernstig en structureel is, dan kun je bij de huurcommissie of kantonrechter een gebrek aan het gehuurde aanvoeren, eventueel met huurprijsvermindering als drukmiddel. Het Juridisch Loket kan helpen de eerste stappen juridisch te onderbouwen.

Telt muziek van de buren als luchtgeluid of contactgeluid?

Muziek zelf is luchtgeluid: het geluid verplaatst zich via de lucht en dringt door kieren, ventilatie en dunne scheidingswanden naar binnen. Alleen de lage bastonen, die de vloer of wand fysiek laten meetrillen, hebben ook een contactgeluidcomponent. Dat verklaart waarom je bij harde muziek vooral de bas voelt dreunen, terwijl de rest van het geluid via de lucht komt.